再次处置中庚漫游城 割裂的上海大宗市场

观点网上海作为国内大宗交易的核心市场，其区域内的固定资产常被各大投资机构青睐。但近期，原属于中庚置业集团旗下的中庚漫游城两度流拍，无人接盘成为当今大宗交易氛围冷淡的缩影。

2025年4月，在产权交易平台出现了一则76亿元“巨额不良债权包”意向征集公告。公告显示，该债权为上海城开集团龙城置业有限公司债权，债权人为中信金融，债权本金67.98亿元。

抵押物为位于上海市闵行区闵虹路与万源路交叉口的中庚漫游城商业综合体，包括商业、酒店、办公、地下车位等，建筑面积合计约43.75万平方米，抵押物司法评估价约131.57亿元。

此外68亿元债权本金后面还有29.38亿元利息罚息等，8.5亿元债权本金后面还有3.48亿元利息罚息等，总债权约109亿元。

无人接盘

透过股权所属商业客了解到，上海城开集团龙城置业有限公司由中庚置业集团和力晖投资分别持股80%和20%，其中中庚置业集团早在2021年因76.48亿元债务违约暴雷。

中庚集团在暴雷后，中庚漫游城的商业部分于2024年被司法拍卖，期间两次司法拍卖全部流拍，起拍价格从20.7亿元腰斩至16.56亿元，均价仅为2.3万/平方米，为昔年散售峰值约5.8折。

资料显示，当年中庚集团收购中庚漫游城后，曾将1栋办公楼单独出售，成交价格最高达到了4万/元。

中信金融与中庚漫游城的渊源则可追溯到2016年。2016年，中庚置业集团曾将上海城开集团龙城置业5.25亿元股权资本质押给了中信银行上海分行与福州两家分行。

随后在2017年，另一位股东力晖投资将上海城开集团龙城置业5.25亿元股权资本也质押给了中信银行上海和福州两家分行。直至中庚置业经营出现问题。

这次中信金融挂出的不良资产包是将整个中庚漫游城涵盖在内，具体包括2栋30层国际超甲级写字楼，另有一栋超五星级的中庚聚龙酒店，以及一栋集中式商业楼，一片街区商业及包括2100余个车位的整体地下面积构成。

其中价值最高的是写字楼T2栋“中庚环球创意中心”，建面6.15万平方米，仅地上部分司法评估价格便达到29.58亿元。

商业客实地走访发现，中庚环球创意中心附近的写字楼布局堪称臃肿，项目本身是在1号线“莲花路站”上建造，但以莲花路站为中心，周边可以辐射到的写字楼包括宁谷国际、胜富仁大、莲花国际广场等多个项目。

周边巨大的竞品压力，或为项目流拍的重要原因之一。即使中庚漫游城购物中心本身运营相当不错，近年来凭“二次元”向“生活方式”业态的成功转型，在当地频频出圈，人气也相对畅旺。

但如今购物中心与写字楼、酒店等不同类型资产一同被打包成一个不良债权包，投资机构想要出清可能就会有更多压力。

2024年3月中庚漫游城资产包曾以20.7亿元首次公开法拍，即单价3.37万元/平方米，最终流拍，随后二次法拍价降到16.56亿元，即单价不到2.7万元/平方米，仍然无人接盘。

目前，中信金融或正打算再次处置中庚漫游城。

大宗交易冰与火

近期，上海多栋写字楼资产被爆出出售意愿，其中既有“新朋友”也有“老朋友”。

位于杨浦区的中交滨江广场便是正在市场上新出现的项目，该项目共有A、B两栋写字楼，建筑面积约19万平方米，由中交集团在2022年开始建设，2024年竣工，随后便在市场挂牌出售，两栋写字楼中A栋由中交集团自持进行租赁，进行整栋出售的是B座写字楼。

此外，还有一位“老朋友”也被挂上交易平台，即SIP盛邦国际大厦。该项目是虹口区交易次数最多的一个资产，在历史上已经完成了4次收购，项目的流动性长期受到认可。此次再次挂牌，或许将迎来他第五个主人。

上海盛邦国际大厦原本是由资本策略地产联同雷曼兄弟共同收购的物业，因后来雷曼兄弟破产，资本策略地产收购原雷曼兄弟持有的部分。

2011年，ARA资产管理从资本策略地产CSI收购上海盛邦国际大厦。2014年，吉宝资本Keppel Capital收购该项目。随后在2018年，领盛投资LaSalle Investment收购后进行了全新翻新并运营管理至今。

2025年初，上海写字楼市场处于一种冰火两重的状态，前有重磅项目的成交带来希望，后有断贷剥离的现实映像。

2025年，1月中邮保险正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议，达成这笔百亿级的重磅交易，成功给写字楼市场带来了一场开门红，引动市场情绪高涨。但随后2月贝莱德断贷剥离写字楼资产的行为又把人们对市场的认识拉回现实。

中邮保险收购的上海博华广场最早是在2023年9月开始挂牌，经历了超过1年以上的周期才最终落地。因此对于近期新挂牌的写字楼项目在短时间内寻找到买家可能性并不高。

中邮保险下场收购写字楼意味着当下险资已经成为接盘写字楼、购物中心等商业地产项目的重要力量之一。

2024年写字楼市场的意冷给了诸如中邮保险等新入场投资者机会，但险资其自身的保险属性迫使其投资风格倾向于保守，对于项目的要求标准是高于一般投资机构，所以依靠险资带动写字楼市场的反转并不容易。

有相关人士认为，写字楼市场的分化或许将在2025年更加严重。

目前上海写字楼市场供需关系之间的矛盾仍然在不断的扩大，2024年，上海已经成为了全球最大的办公楼市场，甲级写字楼的存量达到1717万平方米，其中12个项目为2024年新增供应，共计79.4万平方米，同比下降28.2%，甲级写字楼新增供应约37万平方米。

租金方面，2024年末上海全市甲级写字楼平均租金环比下降1.2%至6.54元／平方米／天，一直被当做上海商业核心的南京西路板块租金也跌破10元，至此上海核心区所有板块的平均租金全部回归到1位数的时代。

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